La reprise d’encours. Des économies à la clef

Travaux de rénovations. Pensez à la reprise d’encours. 

Vous envisagez de réaliser des travaux de rénovation dans votre résidence principale, mais vous vous demandez comment réemprunter à bon compte, quelle solution de crédit privilégier, et quels sont les mécanismes et les conséquences fiscales ?

Si pour votre résidence principale ou une autre résidence vous avez contracté un crédit hypothécaire, vous pouvez réemprunter le capital déjà remboursé pour financer l’achat d’un nouveau bien (résidence secondaire, investissement locatif) ou la rénovation de votre habitation.

Ce système, appelé reprise d’encours, permet d’économiser les frais de notaire et d’hypothèque. .Il faudra par contre s’acquitter des frais de dossier auprès de la banque, lesquels varient entre 300 et 500 euros.

Ainsi, la reprise d’encours consiste à réemprunter tout ou une partie du capital déjà remboursé sur votre emprunt hypothécaire existant. Avantage : vous réutilisez la même inscription hypothécaire. Vous ne devez donc pas repasser chez le notaire.

Par contre, si vous voulez emprunter au-delà du capital déjà remboursé, votre banque vous réclamera sans doute une garantie complémentaire.

A noter toutefois, qu’en cas de reprise d’encours de votre crédit il sera souvent plus avantageux de renégocier l’ensemble du crédit pour bénéficier, le cas échéant, des conditions les plus favorables sur l’ensemble de votre emprunt.

En principe, une inscription hypothécaire est faite pour 30 ans. Une reprise d’encours peut également être demandée bien après le remboursement total du crédit, pour autant que la validité des garanties (dont principalement l’inscription hypothécaire) ne soient pas expirées.

Exemple : vous avez fini de rembourser la totalité de votre crédit de 200.000 euros sur 20 ans en 2021, et que votre hypothèque court encore sur dix ans, vous pouvez encore profiter de la reprise d’encours jusqu’en 2031 (10 ans).

Le nouveau crédit sera conclu aux taux d’intérêt actuels. Aussi, si les taux ont baissé depuis votre emprunt précédent, vous pourrez donc en profiter, et inversement en cas de remontée des taux.

Au niveau fiscal.  La reprise d’encours est considérée fiscalement comme un nouveau crédit hypothécaire. L’opération permet donc de bénéficier des avantages fiscaux sans avoir eu à payer de frais d’acte. Toutefois, pour bénéficier de la déduction pour propre et unique habitation ou de l’épargne logement (et éventuellement de la déduction complémentaire d’intérêts), la durée du crédit doit être d’au moins 10 ans et celui-ci doit être garanti par une inscription hypothécaire.  On l’a vu, le régime fiscal est donc le même que celui d’un nouveau crédit. Toutefois, il existe des règles particulières si le précédent crédit bénéficiait d’un ancien avantage fiscal (le bonus-logement par exemple), une partie de l’emprunt bénéficiera de l’ancien avantage fiscal et l’autre partie du nouvel avantage fiscal.

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Attention, emprunter de l’argent coute aussi de l’argent.